Como fazer a due diligence ambiental na compra de terreno

A due diligence ambiental de um terreno é a investigação que se faz antes de comprar, para descobrir se a área carrega passivos, restrições ou pendências que virão junto com a escritura. Contaminação de solo, embargo, área protegida ou infração não regularizada acompanham o imóvel, e boa parte dessa responsabilidade pode recair sobre o novo dono. Fazer essa análise antes de assinar é o que separa um bom negócio de uma herança cara.

Por que o passivo segue o imóvel

A lógica ambiental brasileira trata certos passivos como ligados à coisa, não apenas a quem os causou. Uma contaminação de solo deixada por um ocupante anterior pode se tornar problema de quem passa a ser proprietário, com dever de investigar e, conforme o caso, remediar. O mesmo vale para obrigações de recuperação de área degradada. Por isso, comprar sem investigar é assumir, às cegas, o que aconteceu ali antes de você.

Essa é a diferença entre olhar só a matrícula do imóvel e olhar a história ambiental da área. A matrícula conta a vida jurídica do bem, mas não conta que ali funcionou um posto de combustível, uma indústria ou um depósito de produtos químicos.

O que investigar

A investigação começa pelo histórico de uso do terreno e do entorno. Descobrir o que operou naquele lugar, por quanto tempo e com quais materiais, orienta todo o resto. Áreas que abrigaram postos, indústrias, curtumes, depósitos de agrotóxicos ou aterros merecem atenção redobrada, porque são candidatas naturais a contaminação de solo e de água subterrânea.

Depois vem a análise documental. Você reúne certidões, verifica se há licenças ambientais anteriores e seus históricos, procura autos de infração, termos de compromisso e embargos, e checa a situação da área junto ao órgão ambiental. Consultas às bases públicas de áreas contaminadas, quando o estado as mantém, ajudam a cruzar informação. Se os indícios apontam risco, o passo seguinte é a investigação de campo, com coleta e análise de amostras de solo e água por profissional habilitado, que é o que confirma ou afasta a contaminação.

As restrições que limitam o uso

Nem todo problema é contaminação. Muitas áreas têm restrições que definem o que pode ou não ser feito ali. Áreas de Preservação Permanente às margens de rios, reserva legal em imóveis rurais, proximidade de unidades de conservação, declividade acentuada e presença de vegetação nativa passível de proteção limitam a ocupação. Um terreno pode estar limpo de passivo e ainda assim não servir ao empreendimento pretendido, porque boa parte dele é intocável.

Verificar isso antes evita comprar uma área que não comporta o projeto. A consulta prévia ao órgão ambiental competente e a análise da situação no cadastro ambiental da propriedade, quando rural, mostram o tamanho real da área utilizável. Como as regras e as bases de dados variam por estado e município, confirme sempre na esfera que licencia aquela localidade, sem presumir que o padrão de um lugar vale para outro.

Perguntas frequentes

O comprador responde por contaminação que não causou?

Pode responder. A obrigação de investigar e remediar áreas contaminadas costuma acompanhar o imóvel e alcançar o proprietário atual, mesmo que o dano tenha origem anterior. É exatamente esse risco que a due diligence procura antecipar.

Preciso coletar amostras de solo em toda compra?

Não necessariamente. A investigação de campo é acionada quando o histórico de uso ou a análise documental apontam risco. Em áreas sem indício de atividade contaminante, a análise documental e o histórico podem ser suficientes, conforme a avaliação técnica.

Como sei se o terreno tem restrição ambiental de uso?

Pela consulta ao órgão ambiental competente e à situação da área em cadastros como o ambiental rural, além da verificação de APP, reserva legal e proximidade de áreas protegidas. Essas informações mostram quanto da área é de fato aproveitável para o projeto.